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O que é a matrícula de um imóvel?

A matrícula é uma ficha do cartório de registro de imóveis na qual se caracteriza e individualiza um imóvel em particular e onde está descrita toda a sua história através dos sucessivos registros e averbações. Nela qualquer pessoa pode verificar a existência do imóvel, a titularidade (quem é o proprietário) e as eventuais restrições (hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária, locação, etc), pois os registros imobiliários são públicos. Deve haver apenas uma matrícula para cada imóvel. Por identificar o imóvel, podemos dizer que ela é a “carteira de identidade do imóvel”.

Porque é necessário fazer a escritura pública na aquisição de um imóvel e registrá-la no cartório
de registro de imóveis competente?

A escritura pública é o documento elaborado pelo cartório de notas (tabelionado) que a lei considera necessário para a transferência da propriedade de um imóvel, conforme previsto no art. 108 do Código Civil. A transferência da propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra é feita pelo registro da escritura pública no cartório de registro de imóveis, conforme previsto no art. 1.245 do Código Civil. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro do título na matrícula do imóvel, ou seja, “quem não registra não é dono”.

Quais documentos devem ser solicitados por ocasião da aquisição de um imóvel?

Os documentos e certidões necessários para a lavratura de escritura pública são aqueles previstos na Lei nº 7.433/1985 e no Decreto nº 93.240/1986: (a) os documentos de identificação das partes; (b) o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos (ITBI); (c) a certidão fiscal negativa (CND/INSS); (d) a certidão de ações reais e pessoais emitida pelo Cartório competente; e (e) a certidão negativa de ônus reais com filiação vintenária expedida pelo cartório de registro de imóveis competente, com prazo de validade de 30 dias. As certidões negativas pessoais em nome do proprietário e antecessores no local do imóvel e da residência, no período de 20 anos, expedida pelos seguintes cartórios: Distribuidor Cível, Fiscal e da Família; Distribuidor da Justiça Federal; Distribuidor da Justiça do Trabalho; Cartório de Serviços de Protesto; Interdição, Tutelas e Curatelas. A certidão negativa de débitos relativos ao IPTU, para imóveis urbanos, e ao ITR, para imóveis rurais; e a certidão conjunta negativa de débitos relativas a tributos federais e à dívida ativa da União da Secretaria da Receita Federal em nome do proprietário. Dependendo do imóvel e de seu proprietário poderão ser necessários outros documentos e certidões para a segurança da aquisição. Na compra e venda de imóveis consulte sempre um advogado especializado na área imobiliária.

Por que devem ser solicitadas certidões pessoais dos vendedores e antecessores no período
de 20 anos anteriores ao negócio?

Porque o prazo de 20 anos é suficiente para todos os tipos de usucapião, inclusive para o extraordinário previsto no art. 550 do Código Civil revogado (hoje o prazo para o usucapião extraordinário é de 15 anos, conforme art. 1.238 do Código Civil). Nesse caso, se surgir alguém alegando ser o proprietário do imóvel, o comprador poderá utilizar a usucapião como defesa, acrescentando à sua posse, a posse dos seus antecessores. Além disso, existem decisões que reconhecem a prescrição da execução somente após 20 anos. Assim, na hipótese aparecer alguma execução movida contra o antigo proprietário, o comprador poderá alegar a prescrição do direito do credor.

O que é evicção?

Evicção é a perda da coisa (imóvel, veículo, etc) em virtude de sentença judicial ou ato administrativo que a atribui a terceiro que possuía direito anterior sobre ela, conforme art. 447 e seguintes do Código Civil. A evicção representa uma garantia legal ao adquirente que perde a coisa para um terceiro.

O que é fraude contra credores e fraude à execução?

A fraude contra credores consiste na diminuição dolosa do patrimônio do devedor promovida com o intuito de prejudicar seus credores e está prevista no art. 158 e seguintes do Código Civil. Os credores lesados poderão ingressar com a ação pauliana para anular a alienação feita pelo devedor para que o bem alienado volte ao patrimônio dele e responda pelas suas dívidas.

A fraude à execução consiste na alienação de um bem quando já existe uma ação judicial em curso contra o devedor (não é necessário que o processo esteja em fase de execução) e está prevista no art. 593 do Código de Processo Civil. A venda de um bem em fraude à execução não é eficaz contra o credor e poderá ser reconhecida na própria ação em andamento.

O que é loteamento?

O loteamento é uma forma de parcelamento consistente na subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com abertura de novas ruas ou vias de circulação, disciplinado pela Lei nº 6.766/1979. O registro do loteamento produz, dentre outros, os seguintes efeitos imediatos: legitima a divisão e as vendas de lotes; torna imodificável unilateralmente o plano de loteamento e arruamento; transfere para o domínio público do Município as vias de comunicação e as áreas reservadas constantes do memorial e da planta, independente de qualquer outro ato.

O que é desmembramento?

O desmembramento é uma forma de parcelamento consistente na subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas ruas ou vias de circulação, nem no prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes e é disciplinado pela Lei nº 6.766/1979. Assim, se o parcelamento do imóvel não criar novas vias de circulação estaremos diante de um desmembramento. Os cartórios imobiliários têm vedado o chamado “desmembramento sucessivo”, ou seja, aquela hipótese em que o proprietário de gleba, que não procedeu ao registro do loteamento nos termos da Lei nº 6.766/1979, efetua, uns após outros, pequenos desmembramentos na área total do imóvel.

O que é desdobro?

O desdobro é o desmembramento de um lote urbano, disciplinado pela Lei 6.766/1979.

O que é incorporação imobiliária?

Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, nos termos do art. 28 da Lei nº 4.591/1964. O incorporador somente poderá negociar unidades autônomas em edifícios em construção ou a construir após o registro da incorporação, nos termos do art. 32 da Lei nº 4.591/1964. Com o registro da incorporação imobiliária teremos as unidades autônomas, que são objeto de propriedade exclusiva de cada condômino e podem ser livremente alienadas e gravadas pelos respectivos proprietários, com suas respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, e as partes comuns, que são objeto de propriedade comum de todos os condôminos e não podem ser alienadas separadamente ou divididas (solo, estrutura do prédio, telhado, rede de água, esgoto, gás, eletricidade, acesso à via pública, etc).

O que é hipoteca?

Hipoteca é um direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel. Por outras palavras, consiste em destinar um imóvel para a garantia de uma dívida. A eficácia da hipoteca surge com seu registro no cartório imobiliário, ficando, assim, vinculado o bem à dívida. A hipoteca não impede a venda do imóvel, que é válida, mas ineficaz perante o credor hipotecário até que seja paga a dívida ou cumprida a obrigação. Caso a dívida não seja paga pelo devedor, o credor poderá cobrá-la pelas vias judiciais e o bem hipotecado poderá vir a responder pela dívida.

O que é alienação fiduciária?

Alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, conforme art. 22 da Lei nº 9.514/1997. Por outras palavras, a alienação fiduciária confere ao credor (fiduciário) a propriedade fiduciária do imóvel como garantia do financiamento, ficando o devedor (fiduciante) apenas com a posse direta do imóvel. O devedor não pode vender o imóvel, mas pode transferir seus direitos em face de seu credor (fiduciário), quais sejam, os de obter a propriedade do imóvel quando pagar o financiamento. Na hipótese do devedor deixar de pagar as prestações do financiamento, poderá o credor vender o imóvel em leilão extrajudicial, após intimar o devedor a purgar a mora em 15 dias.

O que é aquisição “ad corpus” e aquisição “ad mensuram”?

“Ad corpus” é a modalidade de compra e venda na qual a área do imóvel é apenas enunciativa, aproximada ou exemplificativa.

“Ad mensuram” é a modalidade de compra e venda na qual a área do imóvel mencionada no título é relevante e essencial ao negócio (aquisição de xis hectares de terra a preço determinado, por exemplo).

Apenas na compra e venda “ad mensuram” caso se verifique que o imóvel tem área inferior à mencionada no título o comprador terá direito à rescisão, complemento da área, abatimento do preço ou indenização, conforme previsto no art. 500 do Código Civil.

O que são terrenos de marinha?

São as áreas situadas em uma profundidade de 33 metros, horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1.831, abrangendo as áreas situadas no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés e as que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés. Os terrenos de marinha e acrescidos são bens da União, conforme art. 20, VII, Constituição Federal. Nesse caso, serão objeto de enfiteuse (aforamento) perante a Secretaria do Patrimônio da União, conforme previsto no Decreto-lei nº 9.760/1946.